Кратко
- Мировое соглашение по ипотеке при банкротстве — отдельный договор с банком по ст. 213.10-1 закона № 127-ФЗ. Если ипотечная квартира — ваше единственное жильё и суд утвердит соглашение, её не продают в деле о банкротстве, а ипотеку платят дальше на прежних условиях.
- Нужно утверждение арбитражного суда и, как правило, согласие банка. Согласие финансового управляющего и остальных кредиторов не требуется.
- Платить может третье лицо — родственник, поручитель, созаёмщик — или вы сами из дохода, который защищён от взыскания. Источник платежей должен быть прямо записан в соглашении.
- Срок соглашения может быть дольше пяти лет: в деле из Обзора Верховного суда утвердили соглашение на 15 лет с прежним графиком кредита.
- Ипотечный долг по такому соглашению не списывается. Если перестать платить, банк вправе обратить взыскание на квартиру — в деле о банкротстве или после него.
- Если банк не согласен, квартиру, как правило, продают на торгах. Часть выручки от единственного ипотечного жилья может достаться вам (ст. 213.27-1).
Что такое отдельное мировое соглашение с ипотечным банком?
Это соглашение только между вами и банком, у которого квартира в залоге. На отношения с другими кредиторами оно не распространяется (ст. 213.10-1, п. 1). Остальные долги идут в деле о банкротстве своим порядком.
Норму ввёл закон № 298-ФЗ от 8 августа 2024 года. По его переходному правилу, как его излагает КонсультантПлюс, она применяется к делам, возбуждённым после 8 сентября 2024 года. В более ранних делах — если к этой дате квартиру ещё не продали.
«Локальный план реструктуризации» — так это соглашение называют на практике. В законе о банкротстве такого термина нет. Он встречается в Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан, утверждённом Президиумом Верховного суда 18 июня 2025 года, как второе название раздела об отдельном мировом соглашении.
Чем оно отличается от обычного мирового соглашения: утверждение не прекращает дело о банкротстве (ст. 213.10-1, п. 7). Процедура идёт дальше, просто квартиру из неё выводят. Общие правила закона о мировом соглашении применяются к отдельному там, где не противоречат ст. 213.10-1 (п. 10).
Кто может заключить мировое соглашение по ипотеке?
Тот, у кого ипотечное жильё — единственное пригодное для постоянного проживания для него и членов семьи, которые живут там вместе с ним. Это может быть и часть жилья, например доля (ст. 213.10-1, п. 1). Квартиру, которая не единственное жильё, по этой статье не сохранить.
Есть ещё три условия.
- Нужно дело о банкротстве в арбитражном суде. Статья говорит о «любой стадии» такого дела: соглашение можно заключить и в реструктуризации долгов, и в реализации имущества.
- Раньше срока нельзя. Соглашение заключают не раньше, чем истечёт двухмесячный срок для заявления требований кредиторов. Его считают с публикации сообщения о том, что суд признал заявление о банкротстве обоснованным (ст. 213.8, п. 2).
- Жильё не должно быть «роскошным» или полученным злоупотреблением. Суд не утвердит соглашение, если защищать такое жильё как единственное необоснованно (ст. 213.10-1, п. 8).
Что значит «необоснованно», ст. 213.10-1 не раскрывает. По смыслу это те же случаи, что и для единственного жилья вообще. Первый — явно избыточная площадь и стоимость (постановление Конституционного суда от 26 апреля 2021 года № 15-П). Второй — злоупотребление при покупке жилья во вред кредиторам (п. 29 Обзора).
Что делать: до подачи заявления соберите выписку ЕГРН и документы о том, что семья живёт именно в этой квартире.
Нужно ли согласие банка и что, если управляющий против?
Согласие банка, как правило, нужно: соглашение заключают «гражданин и кредитор, требования которого обеспечены ипотекой» (ст. 213.10-1, п. 1). Из правила «согласие других кредиторов не нужно» закон прямо исключает ипотечного кредитора (п. 2). Предложить банку соглашение можно, но он не обязан соглашаться и вправе не принять условия.
Остальные правила из п. 2 той же статьи:
- решение со стороны должника принимаете вы сами;
- несогласие финансового управляющего не основание для отказа в утверждении;
- согласие других кредиторов не нужно;
- если на квартире есть последующая ипотека, сторонами должны стать все ипотечные кредиторы из реестра;
- в соглашении могут участвовать третьи лица, которые берут на себя его обязанности.
Соглашение утверждает арбитражный суд (п. 3). Суд проверяет экономическую целесообразность: положение банка не должно стать хуже, чем если бы банкротства не было (п. 14 Обзора).
В Обзоре есть и исключительный пример. Банк возражал, но поручителем по ипотеке был отец должника со стабильно высокой зарплатой. Он регулярно платил за сына по графику.
Суд счёл, что у возражений банка нет разумных экономических причин: его права не нарушаются, а требования не прекратятся и после дела. Соглашение утвердили со ссылкой на ст. 213.17, п. 4 — правило, по которому суд вправе утвердить план реструктуризации без одобрения собрания кредиторов (п. 14 Обзора).
Это одно дело, а не общее правило. Заранее рассчитывать на утверждение без согласия банка не стоит.
Кто может платить по соглашению вместо вас?
Платить могут третье лицо или вы сами — но не из денег, которые идут кредиторам. Закон называет три источника (ст. 213.10-1, п. 4, пп. 4):
- третье лицо, которое участвует в соглашении;
- ваш доход, на который нельзя обратить взыскание, если это не мешает плану реструктуризации;
- ваши доходы после завершения процедуры.
Логика объяснена в п. 14 Обзора. Залоговый кредитор не должен получать преимущество из конкурсной массы — имущества, которое управляющий продаёт за долги. Поэтому ипотеку платят из средств вне массы, в том числе из денег третьего лица.
Источник платежей должен быть записан в соглашении. Если платит третье лицо — «родственник, поручитель и т. д.», — его нужно назвать прямо.
В деле из п. 14 суд округа отменил первое утверждение, потому что этого не сделали. Суды также не проверили работу должника, его зарплату и хватит ли оставленного ему прожиточного минимума на платежи. При новом рассмотрении, после раскрытия сведений и правки текста, соглашение утвердили.
Как это выглядит на практике. Допустим, платёж по ипотеке 28 000 ₽, у вас зарплата 60 000 ₽ и ребёнок. Из зарплаты в банкротстве вам оставляют часть, исключённую из конкурсной массы, — её расчёт разобран в статье «Прожиточный минимум и зарплата при банкротстве» . Если этой суммы не хватает и на жизнь, и на платёж, нужен другой плательщик — участник соглашения.
На какой срок можно заключить соглашение?
Срок может быть дольше пяти лет. План реструктуризации ограничен пятью годами (ст. 213.14, п. 2). В п. 15 Обзора сказано: этот срок применяется и к отдельному соглашению, но не мешает сторонам договориться о более долгом погашении.
В том деле кредит выдали за пять лет до банкротства на двадцать лет. Должник предложил соглашение на пятнадцать лет с прежним графиком. Платил бывший супруг — созаёмщик по кредиту, просрочки не было. Первая инстанция отказала из-за пяти лет, апелляция отменила отказ и соглашение утвердила.
Пять лет — это срок, когда исполнение идёт под контролем суда. После него соглашение исполняется по общим правилам о свободе договора. Проценты, срок кредита и ипотека до полной оплаты в том деле не менялись.
Что делать: не пытайтесь «сжать» ипотеку в пять лет. В деле из п. 15 суд утвердил соглашение, которое повторяло действующий график.
По темеДолги ЖКХ при банкротстве: спишут ли и что будет с квартиройЧто будет с квартирой и ипотекой после утверждения?
Квартиру и участок под ней не продают в деле о банкротстве (ст. 213.10-1, п. 4, пп. 1). Дальше действуют такие последствия:
- ипотека и требования банка сохраняются (пп. 2);
- банк получает платежи на первоначальных условиях (пп. 3) — обычное правило банкротства о том, что срок по всем долгам наступил (ст. 213.11, п. 2), к этому долгу не применяют;
- требования банка исключают из реестра требований кредиторов, и из конкурсной массы он их не получает (пп. 5).
Освобождение от долгов в конце процедуры на этот долг не распространяется (ст. 213.28, п. 3). Ипотеку придётся выплатить по условиям соглашения.
Остальные долги — кредитные карты, займы, налоги — идут своим порядком. Дело не прекращается (п. 7), а соглашение стороны исполняют сами, добровольно. Как устроены этапы и сроки дела, разобрано в статье «Сколько длится банкротство» .
Что делать, если по ипотеке уже есть просрочка?
Просрочка сама по себе не закрывает путь к соглашению. Но в нём должны быть условия о порядке и сроках её погашения (ст. 213.10-1, п. 5). Например, кто и до какой даты внесёт пропущенные платежи.
Второе условие касается денег для самых защищённых кредиторов. Если вашего имущества кроме квартиры и участка не хватает на требования первой и второй очереди, суд утвердит соглашение только после внесения на ваш специальный банковский счёт денег для погашения этих долгов. Сумма — не больше 10 % стоимости жилья по отчёту оценщика (п. 6).
К первой очереди относятся алименты и возмещение вреда жизни или здоровью, ко второй — зарплата и выходные пособия работникам (ст. 213.27, п. 3). Если таких долгов нет, вносить нечего.
Как это выглядит на практике. Квартира по оценке стоит 4 000 000 ₽, долг по алиментам 300 000 ₽, другого имущества нет. Предел — 400 000 ₽ (10 % оценки), долг меньше, поэтому по тексту нормы на счёт вносят 300 000 ₽. Кто именно вносит, закон не говорит.
Что будет, если перестать платить по соглашению?
Банк сможет снова претендовать на квартиру. Если соглашение не исполняется, расторгнуто или определение о его утверждении отменили, непогашенная часть долга восстанавливается в реестре (ст. 213.10-1, п. 9). Это — если процедура ещё не завершена и дело не прекращено.
Дальше банк вправе обратить взыскание на квартиру:
- пока дело о банкротстве идёт — в этом деле, по правилам закона о банкротстве;
- после завершения или прекращения дела — вне его, по законодательству об ипотеке.
Что делать: при первых сложностях с платежом обсудите с банком изменение графика. Не копите просрочку — неисполнение соглашения возвращает банку право на взыскание.
Что будет, если банк не согласится на соглашение?
Квартиру, как правило, продают на торгах. Начальную цену и условия торгов залога определяет банк (ст. 213.26, п. 4). Защита единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ) на ипотечное жильё не распространяется, если на него можно обратить взыскание по законодательству об ипотеке.
Закон об ипотеке отдельно говорит о квартире, заложенной за кредит на её покупку, строительство или капитальный ремонт. Обращение взыскания на неё и продажа — основание прекратить право пользования ею для вас и всех, кто там живёт (закон № 102-ФЗ, ст. 78, п. 1). Освобождают жильё в порядке, установленном законом. Отдельной оговорки для продажи в деле о банкротстве в этой норме нет — это вывод из текста закона.
Из выручки от единственного ипотечного жилья вам может достаться часть — правила ниже, в разделе о 2026 годе. Как продают квартиру и что бывает с долгом, если выручки не хватило, — в статье «Банкротство при ипотеке» .
Что будет с созаёмщиком и поручителем?
Как правило, ваше банкротство их не освобождает. Поручитель и заёмщик отвечают перед банком солидарно, если закон или договор поручительства не предусматривает субсидиарной ответственности (ст. 363, п. 1 ГК РФ). При солидарной обязанности банк вправе требовать весь долг с любого из должников (ст. 323, п. 1 ГК РФ).
Поэтому созаёмщик или поручитель — естественный кандидат в третьи лица, которые платят по соглашению. В деле из п. 15 Обзора платил бывший супруг — созаёмщик, в деле из п. 14 — отец-поручитель.
Что делать: договоритесь с созаёмщиком или поручителем до подачи заявления. Ему выгодно сохранить квартиру: если её продадут, а выручки не хватит, банк может прийти к нему за остатком. Что ещё касается супруга и поручителя — в статье «Банкротство при ипотеке» .
Варианты: что будет с ипотечной квартирой
| Вариант | Что нужно | Что будет с квартирой | Норма |
|---|---|---|---|
| Отдельное мировое соглашение | Единственное жильё, согласие банка, утверждение судом | Не продают, ипотеку платят по графику | Ст. 213.10-1, п. 1–4 |
| Соглашение не исполняется | Неисполнение, расторжение или отмена утверждения | Банк может обратить взыскание | Ст. 213.10-1, п. 9 |
| Банк не согласен | Соглашения нет | Торги, часть выручки может достаться вам | Ст. 213.26, п. 4; ст. 213.27-1 |
| Банк не заявил требование в деле | Пропуск срока банком, суд не восстановил его | Квартира не входит в массу, залог прекращается при списании долгов | П. 5 постановления Пленума № 48 |
Что будет в вашей ситуации
| Ситуация | Что будет | Что делать |
|---|---|---|
| Единственная ипотечная квартира, платить есть кому | Соглашение можно предложить банку | Договориться с банком и плательщиком до суда. |
| Есть просрочка по ипотеке | В соглашении нужен порядок её погашения | Расписать, кто и когда закрывает долг. |
| Есть долг по алиментам, другого имущества нет | Нужны деньги на спецсчёт, до 10 % стоимости | Найти сумму до заседания. |
| Банк против соглашения | Квартиру, как правило, продадут на торгах | Проверить расчёт выручки по ст. 213.27-1. |
| Ипотечная квартира не единственное жильё | Статья 213.10-1 не применяется | Проверить условия торгов, которые задаёт банк. |
| Платит созаёмщик или поручитель | Его можно сделать стороной соглашения | Записать его обязанности в текст. |
Если у вас…
…дело о банкротстве возбуждено до 9 сентября 2024 года. По переходному правилу закона № 298-ФЗ соглашение возможно, если к 8 сентября 2024 года квартиру ещё не продали. Если продали раньше, ст. 213.10-1 к ней не применяется.
…квартира в общей собственности с супругом. Статья прямо упоминает часть жилья и долю в нём (ст. 213.10-1, п. 1 и 6). Супруг-созаёмщик может участвовать в соглашении как плательщик. Что бывает с долей в ипотечной квартире — в статье «Заберут ли долю в квартире» .
…большая дорогая квартира. Суд может не утвердить соглашение, если защищать такое жильё как единственное необоснованно (ст. 213.10-1, п. 8). Оценивают не только площадь, но и соотношение цены жилья и долга (постановление № 15-П).
…платить некому, а зарплаты хватает только на жизнь. Суд проверяет, из каких денег вы будете платить. Без реального источника суд может отказать в утверждении, как сначала и вышло в деле из п. 14 Обзора.
По темеРеализация имущества при банкротстве: что это и как проходитКак заключить мировое соглашение по ипотеке при банкротстве
Шаги — для судебной процедуры. Какой маршрут подходит при ипотеке — МФЦ или суд, — можно предварительно проверить тестом на сайте, без телефона.
Что изменилось в 2026 году
В 2026 году в закон добавили ст. 213.27-1 (закон № 62-ФЗ от 23 марта 2026 года). Она делит выручку от продажи единственного ипотечного жилья, если соглашения с банком нет. Делят деньги, оставшиеся после расходов на сохранность залога и торги:
- 80 % — банку, но не больше его требований по ипотеке;
- 10 % — на долги первой и второй очереди, если на них не хватает другого имущества;
- ещё 10 % — вам, но не больше первоначального взноса и выплат по ипотеке;
- остаток — банку в непогашенной части, а если долг закрыт — вам.
Сведения о передаче денег должнику управляющий размещает в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Затем у управляющего и участников дела 10 рабочих дней, чтобы попросить суд уменьшить суммы. Суд уменьшит их, если на эти деньги можно купить явно избыточное жильё или должник действовал недобросовестно (ст. 213.27-1, п. 2–3).
Вопросы и ответы
Можно ли заключить такое соглашение без банкротства в суде?
По тексту ст. 213.10-1 — нет: она говорит только о деле о банкротстве в арбитражном суде. В статьях о внесудебном банкротстве через МФЦ (ст. 223.2–223.6) такого соглашения тоже нет.
Есть ли образец мирового соглашения по ипотеке?
Утверждённой формы закон не содержит. По тексту ст. 213.10-1 и пп. 14–15 Обзора в соглашении должны быть: стороны, в том числе третье лицо, источник платежей, график, порядок погашения просрочки. Если другого имущества на первую и вторую очередь не хватает — условие о деньгах на спецсчёте.
Нужно ли продолжать платить ипотеку, пока соглашение не утвердили?
Если платит созаёмщик, поручитель или родственник, лучше продолжать по графику. Прямо ст. 213.10-1 этого не требует, но просрочку на день заключения придётся закрыть по условиям соглашения (п. 5). В деле из п. 15 Обзора суд учёл, что созаёмщик платил вовремя и просрочки не было, в п. 14 — что отец-поручитель платил по графику.
Что будет, если банк не заявил своё требование в деле о банкротстве?
Если банк не заявил требование по залогу единственного жилья или опоздал и суд не восстановил срок, он не вправе рассчитывать на удовлетворение за счёт квартиры. Требование учитывают в реестре как не обеспеченное залогом, а жильё не входит в конкурсную массу. Залог прекращается после процедуры, если вас освободят от долгов (п. 5 постановления Пленума Верховного суда от 25 декабря 2018 года № 48).
Спишут ли остальные долги, если соглашение утвердили?
Соглашение на это не влияет: дело идёт дальше, и об освобождении от остальных долгов суд решает по общим правилам (ст. 213.28). Могут не освободить, например, если суд установит, что вы дали управляющему или суду заведомо недостоверные сведения (п. 4). Ипотечный долг по соглашению не списывается.
Можно ли изменить или расторгнуть соглашение?
К отдельному соглашению применяют общие правила закона о расторжении мирового соглашения, если они не противоречат ст. 213.10-1 (п. 10). После расторжения банк вправе обратить взыскание на квартиру (п. 9). Изменения графика согласуйте с банком письменно.
Источники
- Закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 213.10-1
- Закон № 127-ФЗ, ст. 213.27-1
- Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан (ВС РФ, 18 июня 2025 года)
- Постановление Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 года № 48
- Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 78
- Гражданский кодекс РФ, ст. 363
Материал справочный и не заменяет консультацию по вашему делу. Редакционная сверка норм проведена по тексту закона на 3 ноября 2026 года.