Единственное жильё при банкротстве: могут ли его забрать

Кратко

• Единственное жильё при банкротстве по общему правилу не забирают. Квартиру или дом, где вы живёте с семьёй и другого жилья в собственности нет, защищает ст. 446 ГПК РФ, а финансовый управляющий сам исключает такое жильё из продажи.
• Главное исключение — ипотека. На квартиру в залоге у банка защита не распространяется, условия торгов задаёт банк. Сохранить её можно отдельным мировым соглашением, если банк на него согласится, а суд утвердит. Платить банку будет родственник, созаёмщик или вы сами из защищённых доходов.
• «Роскошное» жильё могут продать, но по общему правилу только с покупкой замены: не меньше нормы социального найма и в том же поселении. Право на новое жильё вы получаете не позже, чем теряете старое.
• Если перед банкротством вы купили жильё на заёмные деньги без намерения платить, его могут продать и вернуть вас в прежние жилищные условия. Если подарили второе жильё родственнику, в исключительных случаях оставшееся продают без замены.
• Решает собственность, а не прописка. Если квартир несколько, суд оставит ту, где семья живёт на деле.
• Защищённое единственное жильё само по себе не закрывает путь через МФЦ: по тексту закона оно не мешает условию «нет имущества для взыскания». Ипотечная квартира и второе жильё — мешают.

Заберут ли единственную квартиру при банкротстве?

По общему правилу нет, если вы с семьёй живёте в ней, другого пригодного жилья в собственности нет и квартира не в ипотеке. Статья 446 ГПК РФ (ч. 1, абз. 2) запрещает обращать взыскание на жилое помещение или его часть, если для должника и членов семьи, живущих с ним, оно единственное пригодное для постоянного проживания. Это называют исполнительским иммунитетом. Вместе с домом защищён и участок под ним (абз. 3).

Иммунитет действует и в банкротстве (п. 3 постановления Пленума Верховного суда от 25 декабря 2018 года № 48). Конкурсная масса — всё, что финансовый управляющий может продать за долги. Защищённое жильё он исключает из неё сам (ст. 213.25, п. 3 закона № 127-ФЗ).

Как это выглядит на практике. Допустим, у вас двухкомнатная квартира без ипотеки, вы живёте там с женой и сыном, других квартир и домов нет. Управляющий не включит её в продажу. Если он или кредитор считает иначе, спор решает арбитражный суд в деле о банкротстве, по общему правилу без заседания (ст. 213.25, п. 3; ст. 60, п. 2).

Защита не безусловна. Её снимает ипотека, а для «роскошного» жилья и при злоупотреблении её могут ограничить — об этом разделы ниже. Что ещё заберут и что оставят, собрано в статье «Что заберут при банкротстве» .

Что делать: закажите выписку из ЕГРН о правах на все объекты и подготовьте доказательства, что семья живёт именно здесь: суд может решить спор по бумагам.

Что считается единственным жильём: прописка или собственность?

Решает собственность, а не прописка. При выборе защищённого жилья учитывают объекты, которые принадлежат вам на праве собственности (п. 16 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утверждённого Верховным судом 18 июня 2025 года).

В том деле суд первой инстанции отказал: должник жил у женщины в её квартире и указывал в документах другой адрес. Апелляция и округ это решение отменили. Возможность жить по другому адресу сама по себе не снимает защиту с единственного жилья в собственности.

Оговорка: должник в том деле не был нанимателем по договору социального найма, и Обзор прямо на это ссылается. Если вы живёте в муниципальной квартире по такому договору, а в собственности у вас другое жильё, исход может быть иным.

Прописка у родителей без доли в их квартире ничего не меняет: в конкурсную массу входит только ваше имущество (ст. 213.25, п. 1). Если доля есть, право каждого сособственника на единственное жильё обеспечивается его конкретной долей (п. 34 Обзора). Подробно — в статье «Заберут ли долю в квартире при банкротстве» .

Жильё не обязано числиться жилым по документам (п. 18 Обзора). Верховный суд защитил дом без регистрации прав и ввода в эксплуатацию, а суд округа — апартаменты, записанные нежилым помещением. Условия: помещение пригодно для постоянного проживания, семья там живёт, другого пригодного жилья у неё нет.

Какое жильё оставят, если у вас две квартиры или квартира и дом?

Как правило, одно, и выбирает его суд. Он учитывает и интересы кредиторов, и право на жилище должника и семьи, особенно детей, престарелых и инвалидов (п. 3 постановления Пленума № 48).

Решает место, где семья живёт на деле. Регистрация лишь предполагает, что вы живёте там, где прописаны, и это предположение можно опровергнуть (п. 17 Обзора). В одном деле защитили дом, где должник жил задолго до банкротства и сам его достраивал, хотя прописан был в квартире.

В другом деле оставили трёхкомнатную квартиру, где семья жила на деле, а не двухкомнатную по прописке. Помогла справка о школе детей рядом. Разница для кредиторов там была меньше четверти.

Иногда защищают несколько объектов сразу, если они служат одним жильём и не превышают разумной потребности (п. 19 Обзора). Так семье оставили две комнаты в коммунальной квартире, 18 и 21 кв. м. В другом деле защитили соседний участок без дома: на нём были очистное сооружение, хозяйственные постройки и огород.

Как это выглядит на практике. У вас квартира в городе и дом в деревне, куда вы ездите летом. Суд выяснит, где вы живёте постоянно. Если это квартира, дом с участком, как правило, включат в конкурсную массу.

Что делать: соберите доказательства постоянного проживания — справки из школы или детского сада, квитанции за коммунальные услуги.

Заберут ли единственную квартиру, если она в ипотеке?

Могут, если квартира в залоге у банка. Статья 446 ГПК не защищает жильё, которое является предметом ипотеки, если на него можно обратить взыскание по законодательству об ипотеке. Пленум № 48 говорит об иммунитете только для жилья, не обременённого ипотекой (п. 3).

В банкротстве предмет залога продают по особым правилам: начальную цену, порядок и условия торгов определяет залоговый кредитор, то есть банк (ст. 213.26, п. 4).

Кредит без залога жилья защиту сам по себе не снимает. В Обзоре (п. 29) суд отказал в продаже жилья добросовестного должника и отметил: банк мог при выдаче кредита потребовать передать жильё в ипотеку, но не сделал этого и принял риск.

Как делят выручку от продажи такой квартиры, сказано в разделе о 2026 годе ниже. Нужно ли продолжать платить ипотеку во время процедуры — в статье «Банкротство при ипотеке» .

Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?

Можно, если банк согласится на отдельное мировое соглашение, а суд его утвердит (ст. 213.10-1 закона № 127-ФЗ, введена законом № 298-ФЗ от 8 августа 2024 года). Оно касается только единственного пригодного жилья, где вы живёте с семьёй, и не затрагивает других кредиторов.

Условия по тексту статьи:

• Заключить соглашение можно не раньше, чем истечёт двухмесячный срок для заявления требований кредиторов (п. 1; ст. 213.8, п. 2).
• Решение со стороны должника принимаете вы. Несогласие финансового управляющего не мешает суду утвердить соглашение, согласие других кредиторов не нужно (п. 2).
• Платит банку третье лицо — участник соглашения — или вы сами из доходов, на которые нельзя обратить взыскание (п. 4).
• После утверждения квартиру и участок под ней не продают, требование банка исключают из реестра, а ипотека сохраняется (п. 4).
• Если есть просрочка, в соглашении нужен порядок и срок её погашения (п. 5).
• Если другого имущества не хватает на долги первой и второй очереди (к первой относятся, например, алименты), суд утвердит соглашение только после внесения денег на них на ваш специальный счёт. Сумма — не больше 10 % оценочной стоимости жилья (п. 6; ст. 213.27, п. 3).
• Суд не утвердит соглашение, если применять иммунитет к этому жилью необоснованно (п. 8).
• Если соглашение не исполнять, требование банка восстановят в реестре и банк сможет обратить взыскание на квартиру (п. 9).

Верховный суд уточнил два момента (пп. 14–15 Обзора). В соглашении должен быть указан источник платежей, например родственник, поручитель или созаёмщик, готовый платить. Срок соглашения может быть длиннее пяти лет: суд утвердил проект на 15 лет, который сохранял прежний график кредита.

Что делать: заранее решите, кто будет платить банку, и подготовьте документы о его доходах.

Могут ли продать единственную квартиру, если она большая или дорогая?

Могут, но по общему правилу только с покупкой семье другого жилья и только если продажа реально принесёт кредиторам деньги. Конституционный суд в постановлении от 26 апреля 2021 года № 15-П указал: иммунитет не безусловен. Отказ в нём не должен оставить семью без жилья площадью не меньше нормы предоставления по социальному найму и в пределах того же поселения.

Суд учитывает соотношение цены жилья с долгом. Переезжать в другое поселение должника заставить нельзя, хотя он вправе на это согласиться (то же постановление).

Как суды оценивают «роскошь» (пп. 21–24 Обзора):

• Одной площади мало: смотрят на район, отделку, инфраструктуру, техническое оснащение. Квартиру 117 кв. м в элитном комплексе разрешили продать, а дом 325 кв. м в обычном районе без дорогой отделки оставили: технические помещения дома при сравнении с нормой не считают (п. 22).
• Площадь берут в расчёт, только если она кратно превышает разумную потребность. Квартиру 91 кв. м на троих, вдвое больше нормы, роскошной не признали (п. 23).
• Считают тех, кто постоянно живёт с должником на момент спора. В квартире больше 190 кв. м были прописаны 13 человек, но жили двое, и суд утвердил продажу с покупкой замены (п. 24).
• Отказать в иммунитете можно только при экономической целесообразности продажи (п. 21). Управляющий должен посчитать, на сколько пополнится масса после покупки замены и всех расходов. Если выручка малозначительна, продажа становится лишь наказанием.

Что делать: если управляющий ставит вопрос о роскоши, попросите у него этот расчёт и спорьте с ним на собрании кредиторов и в суде.

Какое жильё должны купить взамен и кто это решает?

Замену предоставляют до продажи вашего жилья, и она должна позволять сохранить достойный образ жизни в том же населённом пункте (п. 26 Обзора). Суд смотрит на центр жизненных интересов семьи: школу детей, доступ к врачам и социальным учреждениям.

Квартиру в аварийном доме в пригороде суд признал неподходящей, хотя по площади она проходила. В другом деле суд дописал в порядок покупки район и лифт: родителям должника с инвалидностью нужны были доступ в квартиру и определённая больница.

Как это решают (пп. 27–28 Обзора):

1. Управляющий выносит вопрос о продаже и замене на собрание кредиторов. Собрание созывают и по требованию должника, там вы можете высказаться о роскоши и о требованиях к замене.
2. Условия и порядок предоставления замены утверждает арбитражный суд. Его определение можно обжаловать.
3. Порядок покупки замены — часть положения о продаже, с конкретными требованиями к новому жилью.
4. Право собственности на старое жильё прекращается не раньше, чем возникает на новое. В условиях должна быть возможность остановить торги, если цена упадёт так, что масса не пополнится.

Отдельной нормы о замещающем жилье в законе о банкротстве на дату сверки нет. Порядок держится на постановлении № 15-П и практике Верховного суда.

Что будет, если купить или переписать жильё перед банкротством?

Если при покупке единственного жилья вы злоупотребили правом, его продадут, а вас вернут в прежние жилищные условия (п. 29 Обзора). Злоупотребление — когда должник целенаправленно создал или усугубил нехватку имущества для долгов. Например, увеличил защищённое имущество за счёт того, что можно было продать, или за счёт новых долгов.

Пример из Обзора: должник за месяц набрал займов, через три недели продал однокомнатную квартиру 25 кв. м и купил трёхкомнатную 63 кв. м. Он уволился с работы и снял деньги со счетов. Суд утвердил продажу новой квартиры с покупкой ему и матери жилья 25 кв. м.

Обратный пример там же. Работающий должник взял потребительский кредит и потратил его на улучшение жилья, а потом потерял работу по объективным причинам. Продавать жильё суд отказался: цели навредить кредиторам не было.

Подарить второе жильё родственнику тоже рискованно. Должник за месяц до возбуждения дела подарил дом взрослой дочери, у которой было своё жильё. Суд признал это недобросовестным и разрешил продать оставшуюся квартиру без замещающего жилья: семье было где жить (п. 30 Обзора). Это исключительный случай.

Дарение самой квартиры, где вы продолжаете жить с семьёй, не отменяют, если после возврата она была бы защищена как единственное жильё (п. 4 постановления Пленума № 48). Как оспаривают дарение и продажу родственникам — в статье «Оспаривание сделок при банкротстве» .

Можно ли пройти банкротство через МФЦ, если есть единственное жильё?

Можно, если вы подходите по остальным условиям. Внесудебное банкротство доступно при долге от 25 000 до 1 000 000 ₽ и одном из четырёх оснований (ст. 223.2, п. 1).

В двух основаниях — для пенсионеров и участников СВО и для получателей ежемесячного пособия на ребёнка — есть условие: нет имущества, на которое можно обратить взыскание. Единственное жильё под защитой ст. 446 ГПК по тексту закона к такому имуществу не относится. Квартира в ипотеке или второе жильё — относятся.

Кредитор из вашего списка может во время процедуры обратиться в арбитражный суд, если обнаружит у вас имущество, подлежащее государственной регистрации (ст. 223.5, п. 2). Исключения для защищённого жилья это правило не делает, а квартира записана в ЕГРН. Поэтому перед подачей сверьте выписку и учтите: дело может уйти в арбитражный суд, где защищённое жильё по общему правилу тоже не продают.

Какой маршрут подходит при вашем жилье и долгах — МФЦ или суд, — можно предварительно проверить тестом на сайте, без телефона.

Что изменилось в 2026 году

Закон № 62-ФЗ от 23 марта 2026 года добавил в закон о банкротстве ст. 213.27-1. Она определяет, как делить деньги от продажи единственного жилья в ипотеке после расходов на его сохранность и торги:

• 80 % идёт банку, но не больше его требований по ипотеке;
• 10 % — на долги первой и второй очереди, если на них не хватает другого имущества;
• ещё 10 %, но не больше первоначального взноса и ваших платежей по ипотеке, передают вам;
• остаток идёт на непогашенную часть долга банку, а всё, что останется после этого, тоже возвращают вам.

Сведения о передаче денег должнику управляющий размещает в ЕФРСБ. Затем у управляющего и участников дела есть десять рабочих дней на ходатайство об уменьшении этих сумм (п. 2). Суд уменьшит их, если на них можно купить явно избыточное жильё или должник действовал недобросовестно (п. 3).

Что будет с единственным жильём в вашей ситуации

Если у вас…

…ипотечная квартира, а платежи вносит бывший супруг-созаёмщик. Это ситуация из п. 15 Обзора: суд утвердил отдельное мировое соглашение с прежним графиком кредита. Подготовьте подтверждение его платежей и доходов.

…дом без оформленных прав, где вы живёте круглый год. Защита возможна, если дом пригоден для жизни, а другого жилья у семьи нет (п. 18 Обзора). В деле из Обзора должник представил экспертное заключение о пригодности дома.

…прописка у родителей, а своего жилья нет. Их квартира в вашу конкурсную массу не входит. Если у вас есть доля в ней и вы там живёте, она может быть вашим единственным жильём.

…большая квартира и небольшой долг. Конституционный суд требует учитывать соотношение цены жилья и долга, Верховный суд — экономический смысл продажи. Требуйте от управляющего расчёт, сколько получат кредиторы после покупки замены.

Как сохранить единственное жильё: шаги

Вопросы и ответы

Что будет, если банк по ипотеке не заявил требование в деле о банкротстве?

Он теряет право получить деньги за счёт единственного жилья, если не заявил требование или пропустил срок, а суд отказал этот срок восстановить. Требование банка учитывают в реестре как необеспеченное, а жильё считается не вошедшим в конкурсную массу. Залог прекращается после завершения процедуры, если вас освободили от долгов (п. 5 постановления Пленума № 48).

Поможет ли прописать в квартире родственников перед банкротством?

Нет, если они там не живут. Потребность в жилье считают по членам семьи, которые постоянно живут с должником на момент спора (п. 24 Обзора). В деле из Обзора все, кроме должника и его сына, прописались после иска кредитора, а жили там только они двое.

Могут ли через год снова поставить вопрос о продаже квартиры?

Если суд уже решил, что жильё защищено, при тех же обстоятельствах — нет. Вопрос об иммунитете рассматривают в деле о банкротстве однократно (п. 25 Обзора). Когда управляющий через год попробовал снова, производство по спору прекратили. Если обстоятельства изменились, вопрос могут поднять заново.

Выселят ли семью, если продают ипотечную квартиру?

Могут, если ипотека обеспечивала кредит банка на покупку, строительство или капитальный ремонт жилья. Закон об ипотеке называет продажу такой квартиры основанием прекратить право пользования ею у собственника и всех, кто там живёт (ст. 78, п. 1 закона № 102-ФЗ). Отдельного исключения для детей в этой норме нет. Сохранить квартиру можно отдельным мировым соглашением с банком, а при продаже часть выручки по ст. 213.27-1 может достаться вам.

Снимут ли арест приставов с единственной квартиры?

Да. С даты признания банкротом ранее наложенные аресты и иные ограничения распоряжения имуществом снимаются (ст. 213.25, п. 5). Защищённое жильё в конкурсную массу не входит (ст. 213.25, п. 3).

Можно ли самому продать единственную квартиру во время банкротства?

В реструктуризации продать недвижимость можно только с письменного согласия управляющего, а дарить нельзя (ст. 213.11, п. 5). После признания банкротом переход прав на недвижимость регистрируют только по заявлению управляющего (ст. 213.25, п. 7). Поэтому продать квартиру в обход управляющего не получится.

Источники

• Закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
• ГПК РФ, статья 446
• Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 78
• Постановление КС РФ от 26 апреля 2021 года № 15-П
• Постановление Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 года № 48
• Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан (ВС РФ, 18 июня 2025 года)

Материал справочный и не заменяет консультацию по вашему делу. Редакционная сверка норм проведена по тексту закона на 3 ноября 2026 года.